Al centro della sceneggiatura troviamo l'incubo di un uomo, un archivista polacco di nome Trelkowski (interpretato da Roman Polanski), in incubo che nasce e si compie nella sua mente, toccando l'apice della più acuta follia sino all'autodistruzione finale.

Il tratto più affascinante del film è insito nella simbolgia: in particolare quella di origine egizia caratterizzata da geroglifici presenti in bagno. Questo per avvalorare l'ipotesi della reincarnazione: Trelkovski altro non sarebbe che la reincarnazione dell'inquilina precedente, misteriosamente suicidatasi buttandosi dalla finestra.

A fare da protagonista è la tematica per eccellenza dei film di Polanski: lo sdoppiamento della personalità che quì appare duplicato dall'assunzione, da parte del protagonista, dei connotati tipici dell'altro sesso, azione da lui compiuta e portata a termine attraverso l'acquisto e l'utilizzo di parrucca e trucchi da donna. 

Da notare la struttura circolare della pellicola: inizia e termina con la stessa scena. Un corpo interamente bendato con solo due occhi che spuntano.

Il film fa parte di una trilogia "la trilogia dell'appartamento" nella qule rientrano altre due produzioni firmate Polanski, Repulsion e Rosemary's baby: in tutti e tre i casi l'appartamento è rappresentativo di ciò che avviene nella mente dei protagonisti affetti da scompenso psicotico, i cui sintomi vengono ossessivamente disseminati lungo tutta la pellicola. 

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